購屋知識補給站 房屋交易避開陷阱 看屋簽約有保障

想買房？！先弄懂交易「眉角」再說

對購買自用住宅的買家來說，最高興的事莫過於終於挑到一間符合夢想的房屋，選好房子也談好價錢後，針對後續的交易流程，專家指出，消費者應該謹慎看 待簽約一事、留意銀行房屋貸款審核，以及交屋時應該仔細點交，如此才不會打壞擁有新家的好心 情。

【購屋非兒戲 簽約前謹慎】

因為購屋經驗不足的關係，有些人第一次購屋會以輕忽的態度來對待簽約這件事，有些消費者下了邀約書、甚至是已經簽訂買賣契約後才來反悔，違約不買的 理由也千奇百怪，例如父母親反對、買貴了、房子格局不好等等，甚至找來家中長輩希望能拿回訂金。

許多購屋的消費者常常會很天真認為違約並沒有那麼嚴重，其實賣方針對買家違約情事是可以提出賠償要求的。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，買方 反悔不買多半會賠掉訂金，舉例來說，買家下斡旋約須支付房價3%～5%的預付金，如果已經預先支付10萬元，那麼就可能10萬元全部會被沒收（訂金問題可 參考「購屋付定後反悔，討血汗錢有解？」一文）。

徐佳馨指出，買房子是一件很謹慎的事情，如果並沒有很想買這個房子，那麼寧願不要下邀約及斡旋。雖然民法對於買賣契約並沒有違約處罰的規範，但簽約 是表達雙方的信任關係，違約必須負擔賠償這也是大家都有的共識。

專家表示，年滿20歲者在民法上已經被視為成人可以簽約了，既然是成熟的人，就應該對自己的行為負起責任，也應該以謹慎的態度來看待買房簽約一事。

【合約載明但書 預防貸不到錢】

在交易流程中，常見的另一個大問題是，雙方都已經簽訂買賣合約了，結果買家的銀行房屋貸款卻貸不下來！

徐佳馨表示，因為銀行會審核買家的償還能力，有些買方可能因為曾經消費過度積欠卡債，或是因為收入不穩定、銀行存款不多等，而無法辦理房屋貸款，就 曾有個案已經簽訂買賣合約書，事後發現貸款貸不下來，導致買方支付的訂金被賣方沒收。

專家建議，銀行對於審核房貸，個人信評占了很大比重，消費者在簽定邀約書、斡旋或買賣合約時，最好都能附加一條如：「若貸款沒有達到幾成，此買賣合 約自動失效」的但書。

除了貸款條件最好事先註明、承作「買賣價金履約保證」制度外，為確保買方權益以及交易及過戶安全，專家建議，一 般而言簽訂買賣契約時買方還要注意：

1.契約書上的房屋門牌應該與購買的房屋相同，並確認賣方與登記所有權人是同一人，若代表簽約者為代理人，應檢附所有權人的授權書。
2.調閱簽約當天的土地及建物謄本，以防中途產權因借貸設定而有所異動。
3.瞭解房屋是否仍有租約存在，以免因買賣不破租賃原則，導致無法交屋。
4.各項稅費及費用負擔必須載明，若有附贈設備最好註記清楚，以免衍生交屋糾紛。
5.詳訂交屋日期。

補給站：買賣價金履約保證

永慶房屋表示，在房屋交易的過程中，無論是買方或賣方，都有各自擔心的地方：買方擔心錢付了自備款，房子卻在交屋前出了問題；賣方則擔心過戶後，買 方卻不付尾款。為了能達到交易圓滿的目標，保障每位客戶的交易安全，多數房仲業者多半有「價金履約保證」。

所謂「價金履約保證」，是指在不動產交易過程中，由公正、獨立的第三者控管買賣價金與產權文件，並依據買賣當事 人所簽署的契約內容，執行價金與產權的交付任務，以確保交易過程的透明化與安全性。

住商不動產指出，銀行的交易安全保證制度多半只做價金保管，舉例來說，買方於簽約時先支付第一期款300萬元，後來發現房屋產權有問題，此時賣方不 見得願意配合解決。而買賣價金履約保證因款項存放專戶中，未被賣方取走，在交易過程中，若是房屋標的發生查封或發現瑕疵（如海砂、輻射），買方都可以放心 無虞。

【交屋時仔細清點 費用算清楚】

溝通好房價並簽訂合約後，如果買賣雙方均備妥所有相關證件，一般房屋買賣過戶手續約須費時20～30天完成過戶手續。徐佳馨指出，房屋交屋時一定要 詳加檢查，有無任何問題，以免日後再發現瑕疵時，責任歸屬不易釐清，重要的查核項目有：

1.費用算清楚：地價稅、房屋稅、水電、瓦斯及管理費應分算清楚。

2.房屋點交：交付尾款時應該同時點交房屋，最好能在房屋現場點交。點交時檢視房屋現況，並核對附贈設備是否符合契約書上所載明的。最後確認交付的 鑰匙是否正確，交屋後最好將門鎖換掉。

此外，交屋當天也應該順便辦理水、電、瓦斯費及電話過戶等，若買家符合自用地價稅者，也記得要去申報辦理自用地價稅。

一般人很少有多次買屋的經驗，其實買屋流程並不複雜，花點心思蒐集各方資料，選擇有公信力的房屋仲介業者、詳讀仲介業者提供的不動產說明書以及買賣 合約，交屋時仔細檢查並核對，按部就班的逐一完成每個環節，相信聰明的您也可以輕輕鬆鬆買到一間好房子。 精實新聞  記者 李彤綵 報導

看屋需注意事項
1鄰近大型建築 小心買到施工損鄰屋
2開價與市價差距大 小心買到事故屋
3臨近山區 小心買到順向坡住宅
4申請「使用分區證明 比免買到徵收屋 小心補償金低於購屋金
5 判斷鄰居素質
6地基要穩 必須避開斷層與回填屋
7詳讀「房屋現況說明書」 漏水屋難解 避開為宜

議價技巧與注意事項
◎多比價，了解區域行情後，建議將總價換算為單價來比價與議價
◎若為法定車位，換算單價前，應將總坪數與總價分別扣除車位坪數與該區車位行情價
◎法拍屋多會拉低同社區房價，可以社區法拍屋價位來與屋主議價
◎以鄰近嫌惡設施為由，向屋主爭取議價空間
◎尋問該屋出售原因，若屋主急著變換現金，議價較具彈性
◎了解該屋釋出時間，已釋出一段時間仍未成交的物件，相對好殺價
◎調查屋主購屋時間與價格，若購入價格低，議價較容易

辦理房貸須注意事項
◎ 注意契約審閱期天數
◎ 注意有無提前還款限制，有些房貸方案若於期限內提前償還，須支付違約金
◎ 注意有無加速條款，即1期遲延給付，即喪失期限利益，視為全部到期
◎ 注意房貸的組成是否配合信貸，房貸、信貸的利率分別為何
◎ 注意寬限期，過了寬限期，月付金額可能暴增數倍
◎ 抵利型（循環額度型）房貸可能使隔年報稅時的利息收入欄暴增
◎ 壽險型房貸的保險期間可能於房貸還清時終止
◎ 須計算長期平均利率，選擇最適合自己的房貸方式
◎ 若房屋或購屋人自身條件優，可透過個別磋商方式增刪契約內部分條款，爭取自身權益