高房價 顯現多重不對稱，稅賦 舊樓新宅、地段房價不協調

高房價的後遺症，顯現多重不對稱之虞

民國100年的土地公告現值，由位於光復南路上的彩虹大廈之基地，以路線價區段最高公告土地現值每坪191萬元榮登住宅區的地王寶座，但這已不是什 麼新鮮事了，因為彩虹大廈原本就已經是住宅區的地王了，拿「帝寶」豪宅基地明年度（民國 100年）之公告土地現值每坪143萬的高價，還遠比及今年（民國99年）地價就已經175萬元的彩虹大廈呢！

舊大樓與新豪宅的市值與稅賦問題不符對價

彩虹大廈的地價要比帝寶來得高， 房價帝寶反而要比彩虹大廈高

地價的落差當然要看土地使用的強度，也就是容積率的不同，如果房子拆掉，彩虹大廈的土地單坪可以重新建築的樓層配置（依其總地板面積），會比帝寶要 來得多，因此就地價來說，彩虹大廈的地價要比帝寶來得高，但是以房產的市價相比，帝寶的房價卻反而要比彩虹大廈，單坪即可高逾100萬元以上的價差。

如果不要有炒房的心態，莫鼓勵房地產短線買賣的交易，真要以居住的立場來看，買了5年的帝寶還不存在出售的問題，可是按照屋齡已老的彩虹大廈，住了 30年的原始住戶若是現在要賣，結果所要繳交的土地增值稅，卻又要比短線投資出售一棟屋齡5年的帝寶，單坪所需繳納的土地增值稅還要高。

如果按照它的公告地價140萬、174萬、175萬、191萬……逐年俱增之下，怎麼反而變成住得愈久、愈晚賣，繳的稅卻要愈多？於是聰明的投資客 就會想到要在明年年初買、年底賣，然後土增稅就可以連一毛錢都不用付。

高房價地段的商業投資型態落差大

連續2年，住宅區地價的排名前五的路段（光復南路－面國父紀念錧、安和路一段、光復南路－國聯飯店、仁愛路三段－帝寶、忠孝東路四段－聯合報）全都 位於大安區，而位於大安區永康街的商圈地理位置，也可說是店面價值非常可觀的地段，除了鼎泰豐之外，還有日本遊客必定造訪的知名「冰館」，商圈的店面價值 動輒上億元。

因此在政府還未宣佈停止標售國有地之前，鼎泰豐對面的連雲街口附近，中華工程公司於98年7月即以每坪500.7萬元的天價標下這裡的國有商用土 地，但是如果留意這附近的商業景象現況，卻仍然可以見到具有可觀價值的店面，開設的卻是五金行、文具店、配鎖店……等不太起眼的傳統行號，您可否想像一下 相關營收與房產資本的對價？

地段房價與環境的品質印象不協調

而同樣走到下一個巷口，我們轉進臨沂街，您也可以看到在這全國地價最高的北市大安區地段之中，上午的街、巷就是一般傳統市場的景象，您可以在這裡看 到穿著入時的攤位老闆娘在賣菜，也可以看到穿著西裝的紳士在魚攤面前買魚、或是貴婦請肉攤老闆現切鮮體豬肉秤斤論兩的畫面。

場景假如再換到附近座落有「帝寶」豪宅的仁愛路上，整條仁愛路由二段到三段，沿路卻找不到任何一家連鎖咖啡飲料店或是速食店，假若臨時想要找個廁 所，如果沒有其中僅有的一間中油加油站，在這裡還挺難找到一個有開放空間的店家可以借個方便呢！

金氾濫將房市推入險惡的戰國時代

在這麼高價位的地段，它的環境商業經濟型態與它的房地產價格，所呈現的是一種亳不對稱的景像，如果論住宅的生活機能、或開店的投資與經營效益，其他 縣市都很容易可以找到更好的選擇，這實在令人難以想像，房地產的市價表現與其真正的價值差異性究竟應該怎麼算？

許多房產的估價已經找不到還有什麼可以做為計算基礎的根據了，僅管市場資金充斥的熱潮仍將可能繼續推動房價續高，但是從這些愈來愈多的不對稱景象一 個又一個的顯現出來之後，由熱錢堆起來的房市，進入的將會是一個紛亂的戰國時代，機會將會愈多、人人都有，但市場的環境將會更險惡，這回可未必能一定全 贏，賺得快、也可能賠得大！
【本文作者為網路地產王資深顧問】