養房難不難? 購屋成本 養房3大開銷 稅費、貸款、修繕算一算

2010-12-09 05:13

養房到底難不難?

養房大不易」,這道理人人都懂,但很少有人會去細算,到底每年得花掉多少錢。專家建議,購屋族在投資房產前, 務必精算每一筆可能的支出,才不會面臨資金週轉不靈的窘境,影響生活品質。現在就跟著我們的腳步, 從買到養,看看有哪些必要花費吧!


買賣房屋隱性成本開銷一覽表

買房過戶~最少花7萬~10萬元

信義房屋表示,投資房地產的相關開銷,大致上有「稅費」、「貸款支出」及「修 繕費用」等三種。購屋族最先碰到的,就是在辦理過戶所產生的相關稅費,包括契稅、印花稅、登記規費等,實際的費用會跟\據屋況有所不 同,加總後約落在7萬~10萬之間。

1、契價稅、登記規費

進行不動產買賣交易,契稅多由「買方」來負擔,買方必須購買公定契紙,向縣市稅捐處申報繳稅。目前契價是以房屋的造價殘值而定,計算公式為「契 價X繳納稅率」。如契價60萬元的房屋、買賣契稅稅率6%,應繳契稅為3.6萬元。

值得一提的是,只有買賣房子時才須繳納契稅,土地買賣就不需要了。另外,若承購的是國宅,或是房屋起造人為本人,也可免契稅。

而登記規費指的是辦理土地、建物登記時所要繳納的費用,包括登記費用及書狀費(80元)兩種。登記費計價方式為「建物核定契價的 0.1‰」或「土地申報地價的0.1‰」。要是買地或在自有土地上蓋房子,則在建物所有權第一次登 記時繳納(按2‰計徵)。

2、印花稅

印花稅是一種憑證稅,立據人須買印花稅票貼在契紙後面,其公式為:「買賣房產總價x0.1%」。假設小明購買總 價400萬元的房子,必須繳納的印花稅額為「400萬x0.1%=4,000元」。

雖契價稅、登記規費多由「買方」來負擔,但印花稅就不一定了,法令留給買賣雙方自由協商的空間。專家建議,購屋者在與屋主談價錢時,不妨拜託賣方支 付這部份,並在契約中明定之,等於是一種變相殺價,能省下不少「摳摳」。

養房期間~上繳地價稅、房屋稅

完成不動產過戶後,首先恭喜您晉升有房一族了!不過晉升有房族後,會產生的稅費包括「房屋稅」及「地 價稅」,開徵日分別為每年的5月及11月。當中房屋稅計算的公式是:「房屋現值×適用稅率」。而地 價稅的計價方式為:「公告地價總額x應繳稅率」。

先設定一個情境,倘若小明真的買下了400萬元的小套房,總坪數為11坪,土地持份是2.76坪(約9.2平方公尺),租給一般上班族,請問他應該 繳的房屋稅及地價稅為多少?

小叮嚀:不同於房屋稅,自用住宅用地出租,地價稅是不能優惠的,包租公婆可別貪小便宜。

修繕費用~慎選房客減少不必要支出

除了每年上獻給政府的貢金外,如果想要買房投資、晉級包租公婆的您,還須負擔一筆裝修費用,這也應列入每年必要開銷裡面。

內政部3年前曾針對房屋翻修費用做過調查,翻修中古屋,平均每坪花費8,800元,而預售屋或新成屋的平均裝潢費用,每坪則約9,000元至1萬 元。專家則建議,裝潢費用控制在每坪3~5萬元為佳,做好預算編列、打造出有品味的居家生活。

永慶房屋協理黃增福表示,依房客習慣的不同,所要負擔的維修費不一,小則打打掃、清理一下即可,嚴重的話得重新粉刷,或是換新內裝,價格難以估計, 因此慎選房客是相當重要的工作,房東們不可輕忽。

專家表示,對購屋族來說,投資房地產首年的負擔最沉重,得支付一筆10~50萬元不等的新屋裝潢費,另外還有買賣移轉時產生的相關稅費(7~10萬 元),建議民眾下手買房前,應先把這些費用預留起來,除自備款外,多準備30~60萬元最保險。

自第2年開始,除了可能的房貸支出外,每年還會有房屋稅、地價稅等固定稅費,可編列於年度支出預算之中;至於修繕費用,建議包租族們盡量親力親為、 節省開銷,不過也要考量自己的時間成本,若要交給別人整理,最好挑選有信譽的店家,貨比三家不吃虧。
精實新聞  記者 王怡茹 報導


三大購屋步驟,省稅省利息

購屋 別忘算額外成本 !

中古屋或預售屋的特性再購屋,而除了考量房價、自備款等費用,還要注意額外成本,中古屋包括仲介服務費、代書費等,約占總價的3%,當然還有裝修、 管線翻新等費用;而買預售屋必須預繳管理費、水電、瓦斯管線費等支出。

房仲業者指出,購買中古屋的民眾,設定房屋總價的預算門檻之外,最好能再準備至少占總價2%的現金,因為包括交屋、產權過戶等代書費用,都將運用到 這筆支出,以總價1千萬元的房子來看,應備足約20萬元支應,如果需要裝潢,則預算應再多出一成才夠用。

此外,現今民眾買賣房屋時,多半會透過房仲代理,以買方而言,成交後必須支付1%至2%的仲介服務費,依各房仲的規定不同,通常是買方1%、賣方 4%或買方2%、賣方4%的模式收取,買賣雙方的收取比例,相加不超過6%。

而買預售屋的民眾,必須負擔瓦斯管線費、預繳管理費、外接水電管線費等,這些額外費用在交屋前就應繳清,包括外水、外電(外接水電)等管線費,大約 要花上10萬元至20萬元。

若是安裝天然瓦斯的社區,瓦斯管線費當然也是採取「使用者付費」原則,瓦斯公司會對民眾收取下列名目的費用:表內管、表外管工料費、道路修補費等, 大約是3、4萬元左右。
工商時報【馬婉珍/台北報導】