購屋 房貸契約陷阱多／專家告訴你 辦理房貸如何保權益

無論預售屋、新成屋、中古屋，買1間夢想中的房子動輒幾百、幾千萬元，大多數購屋人都需要房屋貸款支持，逐年償還價金。

專家提醒，房貸陷阱多，除了詳讀房貸契約，維護自身權益，善用自身條件與房屋優勢，爭取低利率與 高貸款成數。

民眾辦理房貸,常忽略的房貸陷阱為「提前清償房貸須支付違約 金」，「加速條款」

各大銀行業者推出五花八門的房貸產品，然而房貸契約動輒3、4頁，容易被消費者忽略的房貸細節仍有許多。

21世紀不動產法務部經理邱創智表示，《消費者保護法》保障消費者長達30天的契約審閱期，但業者通常以3~5天為審閱期限，銀行業務員為招攬客 戶，也可能將不利於消費者的條款輕描淡寫帶過。

最常忽略的房貸陷阱為「提前清償房貸須支付違約金」，一旦遇到有「提前還款限制」的契約，提前還款可能就必須支付1筆違約金。

一般房貸寬限期為1~3年，有些契約只提供半年，過了半年利率馬上「3級跳」！

打著「貸8成」的新屋可能是7成房貸加上1成的信貸，信貸的利率則比房貸高出4~5倍。

有些分期房貸甚至特別約定「1期未償還」視為「通通到期未償還」。消費者若看不懂條款，應請銀行、建商、代銷或房仲業者以白話方式解釋。

辦理房貸常被忽略的事項
◎ 注意契約審閱期天數
◎ 注意有無提前還款限制，有些房貸方案若於期限內提前償還，須支付違約金
◎ 注意有無加速條款，即1期遲延給付，即喪失期限利益，視為全部到期
◎ 注意房貸的組成是否配合信貸，房貸、信貸的利率分別為何
◎ 注意寬限期，過了寬限期，月付金額可能暴增數倍
◎ 抵利型（循環額度型）房貸可能使隔年報稅時的利息收入欄暴增
◎ 壽險型房貸的保險期間可能於房貸還清時終止
◎ 須計算長期平均利率，選擇最適合自己的房貸方式
◎ 若房屋或購屋人自身條件優，可透過個別磋商方式增刪契約內部分條款，爭取自身權益
資料來源：《蘋果》採訪整理

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《理財規劃》購屋族必看！跟房貸陷阱說NO

時序進入年底購屋旺季，許多打算結婚的首購族，正在物色哪裡有好的物件，準備和另一半共築愛的小窩。

不過，買一棟房子動輒上千萬，多數人只能靠貸款來圓夢。專家提醒，房貸藏有不少陷阱，民眾務必詳讀契約，給自己充份的時間審閱，才能保障自己權益。

【提前清償貸款恐須付違約金】

市面上的房貸商品五花八門，想要貸款買房，除了資金要備足、選擇適合的還款方式外，簽訂契約時更要謹慎小心。

依《消費者保護法》規定，業者須提供至少5天以上、最長30天的契約審閱期，消費者若有不懂的地方，一定要請銀行或是負責的房仲業者解釋。

信義房屋企研室經理蘇啟榮表示，消費者在訂約前，最需要注意的就是「違約金」的問題。

一般而言，指數型房貸或長年期固定利率房貸，大多有訂立「還款限制」，要是 房貸戶在規定的年限內轉貸，或提前清償貸款就得支付一定金額的違約金。

他強調，每家罰款、計價方式都不同，若民眾未來有轉貸、換房，或是提前清償的可能，務必把違約金因素納入考量，以免權益受損。

另外，蘇啟榮補充，指數型房貸戶更要留意每一段期間的利率，尤其是第3段，當優惠期限過後，利率有可能會「三級跳」。

例如，前6個月1.67%起，第7個月~第12個月1.8%起，第13個月到還款結束，可能就調高到2%以上，借款人須評估自己的財務狀況，未來是 否能夠負擔。

【注意有無加速條款】

所謂加速條款，即是房貸延滯一期，甚至是2、3天，銀行就有權要求借款人全數還清欠款，否則就可以對抵押的房子進行處分，也就是說，不論房貸契約所 約定的還款期間是否已經到期，借款人都會喪失期限利益。

不過，金管會2年前修訂「房貸定型化契約」，房貸借款人只要依照債清條例提出協商，其房貸遲延期數沒有超過2 期，且同意依原契約還款者，放貸行不可使用加速條款，消費者得注意業者是否違規(即1期延遲付款即進行處分)。

房貸小叮嚀：

◎詳讀房貸契約內容，不懂馬上問

◎對保時務必確認貸款條件，如房貸利率、彈性還款期限、貸款年限及違約金…等

◎仔細比對每一期的還款金額、利率、利息是否有出入

◎房貸定型化契約今年新修訂，金融機構取得足夠擔保，不得要求有保人