熱錢氾濫 選後房市買氣強勁 交易量、價格持續上漲

熱錢淹沒寒流 選後房市快速噴出 11月房屋交易續增

上週逢入冬最強寒流來襲，板橋還測到9度以下超低溫；不過房地產市場卻是完全相反，選後持續熱呼呼，各區來人量明顯提升，建案大舉造勢強銷，價格更 是持續醞釀調漲。除了看好明年ECFA正式生效外，當然還是和熱錢持續氾濫有關…

最近愈來愈有入冬的感覺，賣熱食、冬衣的都撈了一筆；雖然氣溫驟降、天氣冷颼颼，但房市則繼續維持選後以來的高溫，不但兩週來建案媒體量愈來愈多， 強銷動作頻頻，來人更是明顯增加。見趨勢發展如此，業者當然再醞釀漲價；新一波資金多頭行情，已正式揭幕。

不過，或許是先前台商回流置產，造成某些個案銷售秒殺，選後北市一線區域，幾乎都出現個案銷售近尾聲，缺乏指標案拉抬聲勢，甚至幾乎無案可賣的奇異 景象。先看到士林區，先前傳出快速熱銷的「國泰天母」，稍早光榮結案；雖外傳不少是台商購買，不過根據現場表示，成交客戶中仍有八成是天母當地客。

百年北市開春 豪宅將領銜

「國」案結束後，目前士林線上強銷案已不多，現在媒體量最大的是忠誠路巷內，訴求清水模建築的「無相」，開價120萬/坪。官邸特區對面「長虹虹 頂」則已落架，目前所剩格局較差低樓戶別，但價格卻再調高，和先前高樓層戶相同。

來年，天母還有不少大案準備進場；中租推出的「天母御莊」，預計開價160至170萬/坪。據了解，業者設定的成交價將比「國泰天母」還高。鄉林中 山北路案，則預備100年1月開始潛銷；該案基地為2,000坪住二地，價格也絕對不低。

捷運芝山站附近「天母築藝」二期「築萃」，準備100年初進場，也將開出三位數字價位，將創芝山地區新高；不過該案區位，要比先前賣8字頭的「國揚 天母」稍差些。另外，先前話題不少的社子島，據了解，舊案「杜拜」準備趁勢重推，新開價將站上5字頭。

政經中心所在地信義區，線上個案也多熱銷，部分個案則因地段問題、開價又高，反應略差。整體來說，年底也是幾乎無新案銷售的情形，不過好戲也是在後 頭。除了萬眾矚目的皇翔F4案外，國美建設雅祥段案(永吉路巷)及寶明建設興雅國小旁基地案，都將在明年初進場，且預料都是豪宅規劃，開價上看200萬/ 坪機率不低。

檢視選後北市一線區房市，線上個案確實不多；以士林區來說，近期又有自用客層出來看屋，但據側面了解，實際成交者，投資置產比例仍不低；這代表的 是，選後加溫市況，仍和資金熱錢脫不了關係。

新店市區 新案價將見7

再看即將升格的新北市。今年初市區開價破5字頭的新店，房價也是繼續上漲，市區行情即將邁進6字頭。五峰重劃區「長虹峰華」目前成交58萬/坪，半 年前初進場時為53萬/坪，等於半年內漲了一成；同區「養心殿」成交價55至68萬/坪，則是新店最高。兩案成交客源中，皆有半數為北市客。

來年新店也有不少大案，包含上述「養」案二期，及中興路三段、寶強路口附近(巷內)寶徠建設案。以目前行情論，上述兩案肯定看不到5字頭價格，高樓 層甚至將會上看70萬/坪。另外，連偏僻的燕子湖畔「山水天廈」，也全面要賣2字頭，湖景戶更要價28萬/坪。最近天氣轉冷，不少客戶前往看屋，就是衝著 該案主打的溫泉而去。

一水之隔的中和價格也一樣續漲，96年底預售過，近華夏技術學院的元利建設「和平世紀」準備重推，新開價便調漲至40萬/坪(原開價為33萬 /坪)。同區南勢角站共構案「南方之星」也再漲價，現在都要40萬/坪以上才能成交。

新店、中和房價都持續上漲，不過論漲速，則捷運剛通車的蘆洲還是第一名。先前由於吹起惜售風，捷運通車前後，蘆洲幾乎無案銷售。訴求近總站的「香榭 京站」便拉高姿態，現在38萬/坪是該案成交最低價，多數戶別都要4字頭。

影響所及，南港子重劃區內「澄峰」，現在也跟著開40萬/坪。接待中心最快農曆年前才會搭好的蘆洲總站共構大案，據了解原本底價約38萬/坪，目前 情勢如此，屆時該案推出時，價格將還會再漲。

北大特區 開價漲到3字頭

仍要算二線區的北大特區，第四季也是價格跳升。10月前，區域行情約在20萬上下，現在線上個案價格已全面上漲，開(均)價幾乎全數站上3字頭，1 字頭產品立即變成稀有動物；「北美館」只剩少數低價戶別還有1字頭價格，均價已來到20萬/坪，「北大臻善美」均價則為18.5萬/坪。

開到3字頭的個案則有「心六藝」，從25萬調高至30萬/坪；「麗寶國際館」均價調漲約一成，到30萬/坪，最新指標案「皇翔玉鼎」28至33萬， 無論均價及最高價位，都仍是全區最貴。

至於先前的區域指標案「遠雄京都」，已在11月底結案，同建商「耶魯」則將在年底結案，目前僅剩少量餘屋。這代表著遠雄即將正式撤出北大特區，轉戰 新莊(副都心)。

新北市各主要推案區持續上漲，結果讓少數還在1字頭的區域，消費結構開始出現變化。原先幾乎靠區域客支撐，只有淡水河左岸龍形路為區外客市場的八 里，近一季不但來人明顯增加，區外客比例更是大增。

目前八里區外客主要來自三重、蘆洲、五股等地，也有來自中和，甚至台北市(大同、士林等區)者，主要是取道台64線八里新店快速道路。在八里舊市 區，區域客已變成少數，約剩三成；介於舊市區與河岸區的八里坌重劃區，區域客則仍佔五成，河岸區域則仍靠區外客支撐。

另外，河岸區近期出現一特殊案「山海第一景」，訴求從關渡大橋到淡水河出海口的無敵景觀，規劃單層單戶78坪無隔間；開價23萬/坪以當地景觀產品 論，似乎合理，不過該案基地為工業用地，而且建照是91年核發。

桃市漲勢不止 楊梅透天較佳

近期一直相當熱的桃園市，選後也是繼續加溫；目前以中正特區為核心，方圓1公里建案，價格已全面調漲到2字頭，等於價格漲勢已不限特區內。來年大有 特區新案，行情也都會上看18萬/坪。中正特區指標案「竹城大和」目前成交價約24至25萬/坪，銷售過四成。

來到南桃園的楊梅，情況又有不同。先前由於有五楊高架動工及升格題材，楊梅後市本來廣被看好；不過因為先前推案量太大，現階段區域大樓產品還有若干 賣壓，銀行因此持續限縮放貸，結果區域客流向透天市場，因此造成近期當地房市，透天產品反應遠優於大樓的情況。

位於市區前站新重劃區的「校前名邸」，就是熱賣一例，除了是該區首宗推案外，能夠熱銷，也和產品規劃特殊有關。該案為前院停車由於面寬夠，規劃為雙 車位，故儘管為預售推案，還是能成功順銷。「校」案實為特例，後續同區推案能否延續，還有待觀察。

最後看新竹市，年關前當地市況算是平平；原本寄望竹科人因為獲發年終分紅而出來購屋，不過據了解，今年電子業訂單需求復甦，因此竹科人多還在生產線 上趕工，加上年終分紅還未發下，因此實際出來看屋的竹科人還不多。

竹科人暫時蟄伏，短期內新竹市房市還是以市區為焦點，不過現在市區個案也不多。北側武陵地區則是自成一格，向來就不是靠竹科客，而是區域自營商為購 買主力，因此2千萬左右透天產品為當地主流產品，大樓產品市場則較小。

展望明年第一季，關埔重劃區仍為重案區，不少新案仍將陸續進場。據了解，台中北上的總太建設，還將在慈雲路打造MALL，配合建案銷售，預料將再掀 新話題。

稅改打房 恐怕只是雷聲

上週最熱門的房市議題，是財政部以『改善所得分配不均，縮短貧富差距』為中心思想，所推出一系列查稅及加課重稅措施。不少媒體都用『玩真的』，來為 財政部這次的行動下註解；不過翻開這些措施的細部內容，仍會發現，就算真的推行，到了實際執行面，仍會出現問題。

比如，界定一年為短期交易，那麼一年又一天呢？針對非自用住宅，也是模稜兩可；投機客短線炒房，才不管什麼產品，只要有話題可炒，一概先卡位再說。 再者，開徵豪宅稅、奢侈稅或預售轉手加重課稅，仍考驗稅捐單位的查緝功力。上週就有報導披露，財部先前說要查豪宅，但一年下來只查到五件；以目前稅捐單位 的查察功力，上述各類課稅改革，恐怕最後都將破功！

另外，近來幾位立委持續撻伐高房價現象、砲聲隆隆，更有委員疾呼，須以實價課稅。不過這中間，時機點仍可議；由於明年底即將立委改選，現在官員和立 委諸公們，是不是只是製造聲勢、收買人心？只有時間能夠檢驗…
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