法拍屋 法院不負「瑕疵擔保」責任／如何讀懂法院法拍屋公告?

法拍屋買受人就物之瑕疵 無擔保請求權

如果你買到凶宅、輻射屋或海砂屋時，這種買賣屬於「有重大瑕疵的買賣」，不論經過多少手，只要在「瑕疵擔保時 效」內提告，原則上售屋者都要負責，但是法拍屋卻是例外，這是因為法拍屋不用負民法規範的「瑕 疵擔保」責任，標下來就不能棄標，否則就沒收保證金，民眾如經由法拍標到凶宅、海砂屋等也只能認栽，不能向法院的民事執行處求償。

強制執行法第七十七條及八十一條規定，法院在查封、拍賣不動產時，應查明事項包括土地坐落地號、地目、地上物或其他使用情形，房屋坐落地號、門牌、 房屋構造及型式、層別及層數、面積、稅籍號碼等及現實使用等狀況，但「是否為凶宅、輻射屋或海砂屋」並不在內，因此，法院沒有主動調查房屋是否為凶宅之義 務。

法拍屋不負「瑕疵擔保」責任

強制執行法第六十九條也規定，「拍賣物買受人就物之瑕疵無擔保請求權」，所以法院對法拍屋不用負「瑕 疵擔保」責任，小至房屋漏水，大至買到凶宅、輻射屋或海砂屋等，標到法拍屋的人都必須要承受房屋現況，不能要法院負責。

法拍屋有「瑕疵擔保」的免責權，主要理由是若要求法院主動調查是否為「凶宅」 或其他可能影響拍賣價格因素，一則於法無據，二則將造成法院執行作業困難、導致法拍程序的延宕。

但最近民眾標下法拍屋才知道房子有問題的案例頻傳，台北地院上個月法拍一棟位於三重市文化北路的房子，曾發生屋主在浴室割腕的命案，這間「凶宅」在 幾年前法拍，得標者只能認栽棄標被沒收保證金；現在這房子再度法拍，法院還是沒有載明它是一幢凶宅。

這次是張姓男子低價標到，事後知道是凶宅當場傻眼，氣得批評法院明知是凶宅卻不在公告上載明，一賣再賣，拿出來騙民眾？

「強制執行法」應該修法刪除

一般民間買賣房屋，「凶宅」屬於重大訊息，若賣方隱瞞，則買方事後可訴訟要求退錢，但法拍屋卻完全無此保障。法院提供的資訊不足以保障民眾權益，這 將影響到司法的威信。

要民眾自行調查法拍屋是否為凶宅並不容易，相較起來，法院應負起揭示風險的責任，「強制執行法」規定的法拍屋不 負瑕疵擔保的責任應該修法刪除，以保障消費者的權益。

如何讀懂法院法拍屋公告?

司法院法拍屋公告內容相當繁多，雖說法院是為了讓人民可以清楚了解權利義務

另外，所謂熟能生巧這個法則也適用在法拍屋公告的解讀上，習慣性的閱讀將會有助於您更快掌握重要資訊。

一、拍賣法院名稱與拍次：臺灣台南地方法院公告(第二次拍賣)

一般而言，拍賣次數越多，價格越便宜。依強制執行法第91條第2項規定：『依前項規定再行拍賣時，執行法院應酌減拍賣最低價額；酌減數額不得逾百分 之二十。』

二、發文日期、字號：中華民國九十九年元月6日 南院龍97執乾字第99397號
發文日期指的是公告之起始日期，強制執行法第82條規定，拍賣日期距公告日期不得少於十四日。

發文字號是依年度股別字號編排，整串逗起來就是一組惟一的ID，便於檔案管理及識別。

三、主旨：公告以投標方法拍賣本院97年度執字第99397號清償借款強制執行事件，債務人許XX所有如附表所 示不動產有關事項。通常就都是清償借款事由、或是拍賣抵押物…之類的事由。

四、公告事項：這裏台南地方法院就寫的非常的長了，主要有保證金開立相關規定，台南地方法院又以台灣企銀為該院 國庫經辦行，所以又多了一些繳款後的正式收據及臨時收據的說明。

再來就是投標日、時間及場所。得標規定(出價技巧)及繳款規定(七日內繳足尾款)也是很重要，對於初次要投標的民眾來說，一定要仔細看懂它。

另外，法院通常都會引用強制執行法第113條準用同法第69條規定，聲明拍賣物買受人就物之瑕疵無擔保請求權，這也就是說，拍定人不能因房子的各式 各樣瑕疪向債務人請求(不是法院哦，法院只是一個拍賣平台)，例如什麼漏水很嚴重啦、門窗關不緊啦…都是無請求權的。

五、附表：

這筆法拍不動產物件，是只有拍賣土地、或是只有拍賣房屋、或是將土地及房屋一起拍賣、或是房屋有沒有蓋在被拍賣的土地上…等等資訊，就看這張附表 了。

另外，土地座落地號、面積大小、權利範圍、最低拍賣價格以及房屋建號、房屋使用面積大小、權利範圍及最低拍賣價格…等，在這張附表都會記載的清清楚 楚，只是法院的面積大小還是用平方公尺，而民間常用的單位則是坪，所以您還要把平方公尺乘以0.3025就可以得到坪數大小了。

1、使用情形：分為點交、部份點交、視情況點交以及不點交。這一點學問太多了，不適合在這篇入門篇講解，請待下 回分解。

2、備註：這個更是重要，我只是一直覺的很奇怪的是，這麼重要的資訊怎麼是會擺在一個叫做備註欄位裏?通常備註 欄的目的就只是備註，簡短註記備忘使用，但是法院都把查封筆錄的重要資訊截錄至這個欄位。(全國各地法院都一樣，只是寫法有長有短之別而已)

拍賣最低底價以及保證金都會寫在備註欄裏，另外，也會註明拍賣後是否塗銷抵押權，如果整封公文都沒看到"拍定後全部塗銷抵押權登記"的字眼，那就不 要急著跳進來了，因若沒找書記官澄清一下原因的話，這可是惡夢的開始(只是目前這種案子幾乎沒有並不用太擔心)

房屋現在是債務人自位、空屋或是出租於第三人，有無租約、租賃期長短、租金多寡…等，一定要詳細閱讀，並解讀房屋現在的使用或占有的法律關係如何， 這也是法拍屋功力火侯深淺程度真正可區隔出來的所在。

總而言之，就算有所有權，若對使用及占有情形沒有充份掌握的話，那就只能賭運氣了。

強制執行法第69條 拍賣物買受人就物之瑕疵無擔保請求權。

同法第81條拍賣不動產，應由執行法院先期公告。
前項公告，應載明左列事項：
一、不動產之所在地、種類、實際狀況、占有使用情形及其應記明之事項。
二、拍賣之原因、日期及場所。如以投標方法拍賣者，其開標之日時及場所，定有保證金額者，其金額。
三、拍賣最低價額。
四、交付價金之期限。
五、閱覽查封筆錄之處所及日、時。
六、定有應買資格或條件者，其資格或條件。
七、拍賣後不點交者，其原因。
八、定有應買人察看拍賣物之日、時者，其日、時。強制執行法第91條拍賣之不動產無人應買或應買人所出之最高價未達拍賣最低價額，而到場之債權人於拍賣期 日終結前聲明願承受者，執行法院應依該次拍賣所定之最低價額，將不動產交債權人承受，並發給權利移轉證書。其無人承受或依法不得承受者，由執行法院定期再 行拍賣。
依前項規定再行拍賣時，執行法院應酌減拍賣最低價額；酌減數額不得逾百分之二十。

同法第82條 拍賣期日距公告之日，不得少於十四日。 同法第113條不動產之強制執行，除本節有規定外，準用關於動產執行之規定。
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