房屋轉手頻繁 1年轉手3次 加重課稅／房屋交易所得 當心稅很大

房屋高頻率轉手 加重課稅

行政院改善所得分配小組將瞄準房屋高頻率轉手加重課稅！日前副閣揆陳冲公開指出，「租稅手段不會從改善所得分配的工具中缺席！」 至於如何使用？昨日陳冲受訪時進而指出更明確的方向：「與其對 holding課稅，應該對trading課稅！」

亦即接下來財政部等相關部會提出的方案，將朝高頻率轉手來加重課稅，據了解，特別是1年內土增 稅無法課到的交易，將為加重課稅的重點。

財政部長李述德昨日受訪時也表示，目前房屋出售若有跨年，則現行的土增稅課得到，課不到的主要是1年內轉手的交易，而這一部分，目前尚有所得稅制規 定的「其他所得」名目，將之視為財產交易所得來課稅。

至於未來對這一部分是否將以成交價的實價作為稅基課稅，亦或是再搭配對於不同次數的轉手交易採取差別稅率，李述德表示，這一部分正在研議，未有定 論，其中以實價取代公告現值作為稅基，李述德指出這涉及憲法第143條的現行規定，恐須修法。

陳冲在受訪時舉例，一對老夫婦買了一棟不錯的房子，但是倘若只是自住，並沒有轉手等商業行為，對這類標的是否有必要加重課稅有待商確。

亦即，將對症下藥標的，應在於高頻率轉手買賣，而非對自住戶加重課稅。

至於所謂的高頻率如何定義，有無門檻？據側面了解，目前1年內轉手3次以上已確定為加重課稅對象，至於門檻是否 再下調到2次亦有可能；至於加重課稅的方式，究竟從提高稅率，或是改採成交實價作為稅基來課稅，將涉及不同層次的修法，等確定之後，方案就會正式出爐。
工商時報 記者朱漢崙／台北報導 2010-12-03

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房屋交易所得 當心稅很大

近帝寶法拍一戶賣2.8億元，又讓市場聚焦在有些人大賺房屋買賣價差，不但把房價炒高，但卻發生政府課不到稅的問題。

房屋交易，不但增值稅稅負有限，連交易所得稅也有「節稅」方法。

會計師表示，雖然房屋交易所得稅有兩種方法可用且稅負差很大，然而房價愈高，選擇報稅方法就要特別小心，否則節 稅不成反而被罰就會虧很大。

近期房地產交易仍相當熱絡，除了投資客之外，也有一般人也加入「炒房」的行列，不少人在近一年因買了房子，再對房子作一點「小美容」，賣房地產就淨 賺了數百萬、甚至千餘萬元。而此次帝寶法拍價一出，更讓人咋舌。

房產交易，有關稅負除了有要繳土地增值稅之外，至於房產交易價差，得在次年申報個人綜合所得。

資誠會計師事務所會計師許祺昌說，在明年申報綜合所得稅時，民眾可以扣除一些「必要費用」，另外，也可以扣除財產交易損失，剩下的餘額才列入「財 產交易所得」。

針對「必要費用」計算，許祺昌指出，只要賣房子者可取得合理收據如仲介費、維修費用等等就可以列入；萬一無法明確指出有那些成本，財政部國稅局也允 計用「房屋評定現值」來課稅，但各地的課稅率並不相同。如台北市稅率是29％、高雄市是19％、準用直轄市（台北縣 16％）。

舉例來說，A先生賣出房屋在申報財產交易所得時可用兩種計算方法計算交易所得：若用「實際成本法」─假設A先生賣出台北市一棟2000萬元房屋扣除 一些成本，初估淨賺360萬元。

也可以採「評定現值法」─A先生無法明確估算成本即可以採取該計算標準。

以上例，若該房屋評定現值是300萬元，台北市稅率是29％，所以，A先生在明年申報綜合所得稅時，也可列87萬元(300*0.29=87)列入 「財產交易所得」。

至於該選用何種方法申報房屋買賣所得？以上例就不難看出，兩種方法的稅額實在差很大，大部份人一定會選擇可以少繳稅的方法來算財產交易所得。

但是會計師許祺昌表示，如果賣屋者應該可以清楚成本的話，即使納稅義務人採取「評定現值」法計算財產交易所得， 稅捐單位也會要民眾補稅，尤其是才剛買房屋以及最近嚴查的高價屋買賣等等。

萬一被稅官盯上，除了被要求納稅義務人除了補稅還要罰稅的話，那出售人就得不償失。
2010-12-03 01:13 工商時報 記者黃惠聆／台北報導