建商廣告戶藏玄機 小心屋況多比較╱建商促銷手法解密

廣告戶藏玄機 小心屋況格局差 多問多比較 考慮轉手增值性

「2房總價700萬元，送裝潢、家電與車位」，建商為聚集買氣，往往會以相對便宜房價，推出廣告戶來吸引消費 者，不過這些看似優惠廣告，或許單價較低，還送裝潢家電，但屋況卻隱藏缺陷，即使以低價購入 也不一定划算，買屋前得仔細詢問，才能便宜買好屋。

信義房屋代銷部協理何胤諭坦言，建商會拿來當廣告戶的戶別，多是同社區中銷售條件較差，如樓層較低、位車道出入口上方、對到屋角等；或許有消費者會 因為便宜就買，但只要買前仔細詢問，並認真考慮是否符合需求，反而能趁機撿便宜。

裝潢容易掩蓋缺陷

不少建商會把條件較差戶別做為實品屋，提高購買意願，如格局容易出現門對門、樑柱壓頭或室內空間壓迫等問題，經由設計師手巧手一揮，一般消費者很難 以看出箇中玄虛。

銷售廣告看板常見「實品屋含裝潢、家電，3房總價xxx萬元」，就是將實品屋連同裝潢、家電一同販賣，但實品屋的設計，講究視覺效果與氛圍營造，好 看不一定好用。且有設計師坦言，實品屋為吸引消費者，視覺效果才是設計重點，實用性往往較低，若加上建商砍價，設計公司為壓低成本，所使用建材會比一般家 庭用還差。

贈送車位多有限制

何胤諭說，由於建設公司大量發包可壓低價格，同樣50萬元裝潢費，建設公司大量發包施作品質通常會比民眾自己找設計公司來的好，但消費者購買前仍應 多加考慮，裝潢是否合用。

永慶房屋研展室協理黃增福指出，廣告戶贈送的車位，通常會有限制，如僅限位地下3樓以下機械車位；且有時建商會將車位坪數列入公設比，假使1坪30 萬元，實際車位可能就花300萬元，買屋前得先詢問車位類型與坪數，扣掉車位坪數後重新換算單價，才不會慘當冤大頭。

東森房屋新市鎮加盟店經理鄧力升提醒，購屋時雖然可藉由房屋缺點向建商議價，「但這也表示未來轉賣時，買方同樣會利用這些缺點砍價，因此購買廣告戶 前要考慮到未來轉手性與增值性。」
2010年12月11日蘋果日報

建商促銷手法 大解密

「購買特定廣告戶，享房貸兩年免息，再送價值約200萬元裝潢」。看到這些房地產廣告，你是否會心動？

政府今年初推出消費券時，不少建商打出消費券面額放大並抵房價等優惠。隨著消費券逐漸退燒，建商促銷手法卻愈來愈驚人，目前新成屋案多推出含裝潢、 送家電；預售屋則採低自備款，以及工程期間零付款為促銷主力，甚至出現買屋送車位、送賓士車、第一年免繳房貸及免頭款等促銷方案。

信義房屋企研室經理蘇啟榮表示，隨房市買氣趨緩，為炒熱市場，建商推出不少優惠活動搶客，送小摺、送家電已不稀奇，有建商喊出買屋下訂就抽小套房、 送婚紗甚至蜜月旅行，或憑報紙截角享優惠10萬元等方案。還有台中的指標案打出買屋享第一年房貸零利率，連車位、裝潢與家電也全包。

這些促銷活動五花八門，令人眼花撩亂。蘇啟榮指出，但多半還是「羊毛出在羊身上」。許多看似很優惠的購屋活動，其實有不少限制；有的優惠方案僅針對 特定棟別的廣告戶，且折價的廣告戶須另購裝潢與車位，要仔細看才能看出其中奧妙。

廣告戶 留意位置和景觀

首先要留意廣告價的潛藏陷阱，蘇啟榮說，最常見的促銷手法是以廣告戶、特惠戶的方式操作。廣告戶堪稱該案的最低價，通常建商為吸引消費者參觀，會有 議價空間，而廣告戶則是近乎底價的犧牲打，以取得消費者認同。

但要注意的是，廣告戶因價格較低，通常位置不會太好，多半是位於四樓、車道上方或正對高架橋或路衝、暗房，或是無景觀可言等，從預售平面圖上看位 置，消費者通常不容易感覺，未來更可能面臨轉手不易的問題。

此外，台北縣因新案量大，訴求低自備款、買屋含裝潢等促銷方案隨處可見，甚至有建案打出「自備隨你給、交屋不用錢」的廣告訴求；更有建商打出除送裝 潢，第一年房貸的本金與利息均由公司負擔，購屋人也可選擇每坪折抵1萬元的房價，都大幅降低購屋門檻。

最近因結婚打算買房子的曾先生說，琳瑯滿目的優惠活動中，還是降價最實在，如低自備方案，訴求20萬或30萬元即可買屋。雖然房貸要繳，但至少剛開 始的負擔較輕。至於第一年免付房貸的活動也不錯，其餘如送家電、賓士車等，感覺就還好。

樣品屋 未必是建案地點

信義房屋也提醒，低自備方案購屋門檻雖低，但萬一以後交屋時，銀行鑑價之後反而降低貸款成數，建議民眾自備款不能算得「剛剛好」，否則可能會面臨購 屋款項不足而遭斷頭的風險。

還有一種常見的行銷手法是藉由樣品屋美化預售案。信義代銷協理呂信銓表示，購屋族應先弄清楚房子的方位，未來是否西曬、周邊的環境等。有些預售案地 點較偏遠，建商在人潮較多的路段另設接待中心。也有為增加賣相，透過裝潢讓樣品屋空間看起來更大，例如採用大量的開放空間，增加視覺上的透視性。

保留戶 可能餘屋再包裝

另一種常見的手法是地主保留精華戶，許多建案銷售停滯已久，會將條件不佳的餘屋再包裝，以地主精華戶出售以吸引消費者。因此多詢問才不容易吃虧，有 時候促銷活動未必是真優惠，購屋時應多探訪幾家建案，問東家、查西家，多看較準。

永慶房屋研展部協理黃增福表示，建商及代銷為讓建案順利銷售，都以「凸顯優勢，隱藏弱點」的方式行銷，最直接的行銷手法，就是以類似新聞報導方式處 理的篇幅或影片，透過傳遞知識、資訊的方式，達到廣告目的。

這種形式大概可分直接與間接；直接式類似新聞報導，但內容和個案特色環環相扣；間接式則強調當下的購屋置產趨勢潮流等，幾乎不會看到建案的資訊。

也有不少代銷公司將房屋包裝成藝術品，或融入特殊創意進行包裝，如將接待中心布置得像夜店新潮時尚，或是以名師團隊與藝術家合作創意作品；亦或請海 內外知名建築師，大玩設計規劃創意，設計出前衛具藝術風的建築作品，互相競逐。

有別於早期的工地秀，近年房市銷售現場的造勢活動，無論內容或形式都有很大進化。歌舞表演、親子同樂、吃喝玩樂的園遊會，可達到聚集人氣效果。而和 房地產以外的產業活動或商品結合，讓造勢活動更能提升建案質感，又讓潛在購屋族群現身，例如舉辦名人講座、精品走秀、電影欣賞等。

對國人來說，舶來品有很大的吸引力，大多數的商品或產業都有這種傾向，房地產市場也不例外。現在常看到標榜外籍名建築設計師操刀規劃，或直接採用全 套國際知名的概念及產品等，都是屬於這類。

許多房地產預售期不長，因此行銷手法常以炒短線方式創造話題與曝光度；也有建商採取品牌塑造策略，投入人力、物力做中長期的投資。目前台灣房市仍普 遍缺乏品牌意識，建商無法單靠品牌就能拉抬房價，建商品牌仍不如消費者實際看到的產品。 【經濟日報╱梁任瑋】