合購買屋 預告登記防私售╱團購殺價力量大 合購團購風險大不同

集資買屋，注意事項

1.登記名義人：很 多人為了要節省稅費，避免節外生枝，一般多登記其中一個人，避免房子的登記人，趁著其他的合夥人不注意，就私自將房子賣出，合夥人必須先到地政機關做好預 告登記，來保障各自的權益。

預告登記上可以註明，房屋的所有權人屬於哪幾個合夥人持有，一旦要出售，必須所有合夥人都同意，或者出示同意授權書，房子的登 記人才有權利將房子出售。

2.稅費部份：買 賣過戶會產生土地增值稅、契稅等稅費，從共同獲利部分扣除。不過交易所產生的「財產所得」，房屋登記名義人負擔。一般 來說，另行撥出一定比例做為稅費之用，避免登記名義人因為忽然暴增的稅金而措手不及。

最好在剛開始就白紙黑字立下契約，而中間所支付的費用最好不要直接交付現金，而採取可以留下證據的匯款、票據或ATM轉帳方式，以求自保。合夥人可 以將契約公證，未來如果產生糾紛，才不至於產生太大疑義。

合購團購大不同 合購應預告登記防私售 若未塗銷 房屋處分將無效

「合購買屋」與「團購買屋」只差1字，但性質大不相同，「團 購買屋」是利用「團結力量大」原理來殺價，可減少房價、不易有爭議；「合購買屋」常見於親友、情侶 與投資客間多人集資共同買1戶，雖可降低購屋門檻，但因有多個所有權人，將增加交易、處分時的複雜度，也容易引發糾紛。

團購買屋主要出現在購買預售屋或新成屋時，親朋好友若打算一起居住在同一個社區，便會以量制價，集體向建商議價，近年來因網路團購風氣盛行，也有不 少民眾秉持著「團購精神」當起「主購」，在網路上號召志同道合的購屋族，以團購的方式向建商爭取更優惠的價格。

團購可依折扣議價

因每戶條件都不相同，「團購價」難以統一，除從單價來殺價，建議可用折扣比例來跟建商議價。且「團購買屋」由民眾各自與建商簽約，彼此權利義務上多 不相關，未來因此引發爭議的可能性不高，但「主購」議價過程中可能支出的費用，或議價成功後的「勞心勞力費」，事前可得先說清楚、講明白。

「合購買屋」除投資客要降低資金而多人一同集資外，也有不少情侶感情甜蜜時，為共築愛巢，一起購屋，但不幸感情 生變後，往往不想同住一屋大眼瞪小眼，如果對房屋處裡沒有共識，更容易引發爭議。

合購買屋時所有權登記在多人名下，將增加作業流程的複雜度，因此有不少人選擇僅登記在其中一人名下，再以合約規定來保障其他出資者的權利。

儘管合約可規定房屋出售時價金該如何分配、當出售價達多少萬元時始出售等規定，但這種方式還是容易因所有權登記人先斬後奏，將房子賣掉求現，其他共 有人即便不想把房子賣掉也只能被迫接受。

處分以過半數為定

為避免上述情形發生，除可藉由設定抵押權外，中信房屋林口冠權加盟店店長李文傑建議，可經用「預告登記」來避免 所有權登記人私下售屋的情況，只要「預告登記」未塗銷，名義登記人對該屋的處分有損其他共有人權利，則該處分無效。

投資客集資為求獲利的行為，適用《民法》「合夥」相關規定，與親友間單純買屋自住不盡相同，為免爭議，永慶房仲集團總管理處法律服務部經理吳宜學提 醒，不論哪種方式，事先的合約約定一定要詳細記載：如處分應以「過半數」或「全體通過」 而定，出售後價金分配比例等，資金繳付時，也要留有證明，如使用轉帳。

專家意見合購所有權問題多 事前協議簽合約

合購買屋因所有權的登記、處分等問題，容易出現紛爭，建議事前一定要協議清楚，並簽訂合約，未來出現糾紛，才能舉證，避免爭議。

團購買屋多出現在購買預售屋或成屋時，因為只是集體議價，簽約時是分別與建商簽署，反而不會有太多的問題。

不論是合購買屋或團購買屋，建議購屋民眾購屋前還是要仔細了解產權、公設與契約等相關要件，對自己才有保障。
蘋果日報 2010年12月04日